在香港購買樓花，「即供付款」及「建築期付款」是常見的付款安排，除非可以一筆過付清樓價，否則應小心選擇，以減省落在自己身上的財政重擔。   1）即供期付款 購入樓花後，即向發展商支付整筆樓價，便稱為「即供期付款」。即供計劃下，物業尚於樓花期時，買家已需要開始供款，故即供按揭又被稱為「樓花按揭」。 買家如選擇即供期付款，發展商能提早收齊完整樓價，方便資金周轉。因此，發展商為吸引買家揀「即供付款」，一般都會推出即供期付款優惠，即供呎價會有折扣，比建期計劃更平，故即供呎價也是發展商向外界宣布價單時所用的樓花訂價。   「即供付款」，不等於買家一簽正式買賣合約，就要吐出整筆樓價，即供付款程序一般如下： 1. 簽署正式買賣合約時，應已向發展商支付約為樓價 10% 的大細訂 2. 發展商一般要求買家於簽正式合約後的 90 至 180 日數期內，付清餘下樓價尾數 3. 如買家有需要申請按揭，普遍會於簽好臨約時，就向銀行提出預先批核申請，確保能於繳款期前提取貸款；如買家為換樓客，便要確保在繳款期前，完成原有物業的交易 4. 買家在數期內付清樓價，才算完成交易   2）建築期付款 不同於即供計劃，建築期付款下，買家可以於收樓前付清尾數，避過未入伙就要開始供款的問題。建期付款數期比較寬鬆，買家可於收樓前才正式「上會」供按揭，故建期按揭又被稱為「現樓按揭」。 建築期付款過往只出現於樓花銷售，但近期有發展商在推售現樓貨尾時，也推出類近建築期付款的安排。 使用建築期付款計劃，可享折扣一般較少，換言之樓價會較即供付款為高，原因是買家推遲了供款期，發展商便遲了套現，變相少了資金周轉。   建期計劃的供款程序大致如下： 1. 簽署正式買賣合約時，買家應已向發展商支付約為樓價 10% 的大細訂 2. 樓花期時，發展商有機會要求買家分期支付部分首期 3. 物業有入伙紙後，買家方可向銀行申請按揭 4. 買家可於收樓前付清餘下樓價尾數 5. 買家付清樓價，才算完成交易   即供期付款 VS 建築期付款 即供付款和建期付款，不僅限於樓價數期上有分別，更影響著按揭申請和按揭成數。原因是現行按揭保險計劃只接受「現樓按揭」，而不接受「樓花按揭」，換言之，用即供付款雖可享樓價折扣，但就不能透過按保向銀行申請 8 – 9 成按揭，最多只可造 6 成，買家需要自行籌備更大筆首期。 港人想加快上車步伐，往往會放棄即供優惠，寧願早點置業，最多之後慢慢供樓。亦有買家會先利用發展商提供的低門檻、高成數按揭呼吸Plan 上車，賺盡即供優惠，等到物業有入伙紙，便快快脆脆轉按至銀行，以銀行提供的較低息按揭繼續供款。無論購買新盤或二手樓，記謹了解清楚合適自己的按揭計劃，以計算置業開支。   常見問題 即供期付款有何優缺？ 優點是即供定價較低；缺點是未入伙便開始供樓，若買家當時仍有其他住屋開支，將倍感吃力。 建築期付款有何優缺？ 優點是買家在換樓或租轉買時毋須負擔雙重開銷；缺點是樓價比即供期付款為高；物業落成後才申請按揭，銀行可能會因樓市調整而估價不足，導致買家需額外籌集資金以完成交易。  

美國踏入加息周期，銀行資金成本上漲。有中小型銀行率先上調拆息按揭（H按）鎖息上限，由2.5厘增至2.725厘，屬於近4年首次上調鎖息上限。分析認為，上調「封頂息」為日後銀行調高最優惠利率前奏。 消息指，一間中小型銀行原本推出的H按計劃，息率H加1.3厘，並設有鎖息上限P（最優惠利率，該行為5.375厘）減2.875厘，實際息率鎖息上限為2.5厘，但近日該行將鎖息上限上調至P減2.65厘，實際息率為2.725厘，上調幅度為0.225厘，接近四分之一厘。   若果以500萬元貸款額、25年還款期計算，目前實際按息2.19厘的每個月供款為21,659元，當息率觸及2.5厘鎖息上限，供款將會升至22,431元，增加772元，但現時銀行將鎖息上限進一步上調至2.725厘，供款上限將會進一步增加至23,002元，較現時每個月供款多出1,343元或6%。 今次細行上調「封頂息」，將會是2018年下半年之後首次出現，而在2018年10月則出現銀行加息0.125厘。據了解，今次調整鎖息上限的細行在按揭業務不算活躍，市佔率排名在10名以外，故此相信對市場實際影響不大，須觀察大行之後會否跟隨上調。 記者：余敏欽

(2022年6月9日) 根據經絡按揭轉介研究部及香港按揭證券有限公司最新資料顯示，5月份新批出按揭保險計劃貸款宗數為5,771宗，較4月份的4,798宗增加973宗或20.3%，宗數連升三個月，更為有紀錄以來次高，與2021年5月為紀錄最高的5,774宗只相差3宗；金額為353.38億元，較4月份的287.84億元增加65.54億元或22.8％，金額連升三個月更創有紀錄以來的新高。5月份新取用按揭保險計劃貸款宗數為1,402宗，較4月份的1,161宗增加241宗或20.8%；金額為83.96億元，較4月份的66.19億元增加17.77億元或26.8%，宗數及金額均創4個月的新高。   對比去年同期，5月份新批出按揭保險計劃貸款宗數比2021年同期5,774宗減少3宗或0.1%；金額比2021年同期326.86億元增加26.52億元或8.1%。而5月份新取用按揭保險計劃貸款宗數比2021年同期2,062宗減少660宗或32%；金額則比2022年同期111.95億元減少27.99億元或25%。 以首5個月比較，2022年首5月新批出按揭保險計劃貸款宗數及金額錄得20,442宗及1,203.68億元，對比去年同期的26,048宗及1441.18億元下跌5,606宗或21.5%及237.5億元或16.5%。而今年首5個月新取用按揭保險計劃貸款宗數及金額錄得6,895宗及389.57億元，對比去年同期的8,813宗及479.49億元，減少1,918宗或21.8%及89.92億元或18.8%。   經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，5月份新批出按保宗數錄得非常不俗的升幅，更差一點創紀錄新高，而金額更因「波叔Plan」帶動大碼物業而借貸額增加而創新高水平。縱使新取用按保數字仍然錄得跌幅，不過由於該數字較為滯後，相信將再未來一兩個月反映出來，未來新取用按保數字亦有機會「破頂」。第五波疫情影響逐漸消退，料未來按保宗數將見向好，金額更有機會有不俗的升幅。 責任編輯：唐健恒  

過去都曾提過，做了樓按擔保人，會影響到自己做按揭時，入息要求大增。其實不單是做樓按擔保人，如果擔保了任何貸款或債務，一樣會影響到按揭審批。近日我們便有個案，客戶過去曾自己開公司做生意，及後把公司轉讓予家人，但卻一直忘記轉走公司信用卡擔保人身份，一年多後，他買入新盤上會時，銀行皆拒批其按揭申請，他才記起有這張信用卡的存在，但他無法即時轉走擔保，在這情況下除了撻訂，有沒有其他解決方法呢？ 這名客戶近一年已轉為受僱身份，有稅單、糧單，同時是固定入息，他買入新盤時，擬做90%按揭，可是銀行遲遲不批出其按揭申請，他奇怪之下找我們協助。 經了解後，我們發現客戶的信貸報告中，顯示其擔保了一家公司的信用卡債務。這便衍生出兩個問題：首先，一般情況下，以個人名義不會去擔保一家公司申請信用卡，只有公司老闆或股東身分才會這樣做，如要銀行批出按揭，客戶便要提交該公司的財務報表及稅單，由於客戶已轉讓公司予家人，是以無法提供這些證明。其次是該筆信用卡債務，會計入客戶還款能力中，令客戶沒有足夠借貸能力再做樓宇按揭。 由於客戶表明不希望撻訂，同時認為只要把舊公司信用卡轉擔保人便可，只是要一點時間處理，於是我們便建議客戶先選用融資機構的貸款，以應對上會的問題，雖然息率達8厘，但可選用供息不供本計劃，每月還款約4萬多元，較用銀行按揭計劃每月開支多約2萬元，不過由於只是短線過渡安排，這樣做的成本較客戶撻訂損失少很多。客戶最後用了6個月時間把舊公司信用卡問題解決，我們再協助客戶整理好證明文件，再為客戶轉回銀行低息計劃，最後成功批出75%按揭，息率1.3%，更有1.4%現金回贈。 不少人會覺得轉用財務公司或融資機構是「不歸路」或「吸血鬼」，但如果有全盤計劃，這些短期方案，客戶所付出成本會較撻訂為少。如不清楚如何計算成本及風險才最少，建議找專業人士協助，制定好整個還款方案，清晰了解轉回銀行按揭的路線圖及時間表，便會更安心。