美國踏入加息周期，銀行資金成本上漲。有中小型銀行率先上調拆息按揭（H按）鎖息上限，由2.5厘增至2.725厘，屬於近4年首次上調鎖息上限。分析認為，上調「封頂息」為日後銀行調高最優惠利率前奏。 消息指，一間中小型銀行原本推出的H按計劃，息率H加1.3厘，並設有鎖息上限P（最優惠利率，該行為5.375厘）減2.875厘，實際息率鎖息上限為2.5厘，但近日該行將鎖息上限上調至P減2.65厘，實際息率為2.725厘，上調幅度為0.225厘，接近四分之一厘。   若果以500萬元貸款額、25年還款期計算，目前實際按息2.19厘的每個月供款為21,659元，當息率觸及2.5厘鎖息上限，供款將會升至22,431元，增加772元，但現時銀行將鎖息上限進一步上調至2.725厘，供款上限將會進一步增加至23,002元，較現時每個月供款多出1,343元或6%。 今次細行上調「封頂息」，將會是2018年下半年之後首次出現，而在2018年10月則出現銀行加息0.125厘。據了解，今次調整鎖息上限的細行在按揭業務不算活躍，市佔率排名在10名以外，故此相信對市場實際影響不大，須觀察大行之後會否跟隨上調。 記者：余敏欽

美國聯儲局一如市場預期宣布加息0.75厘，屬於1994年來最大升幅，聯邦基金利率目標區間升至1.5厘至1.75厘，縮減資產負債表將按計劃進行。近日在美國宣布加息前，港元拆息已經逐步攀升，市場預期今年內本港按揭息率或升至2厘水平。 據聯儲局聲明指，下定決心將通脹率恢復至2%的目標水平，預期持續加息是適當做法，並將高度關注通脹風險。美國失業率到2024年達到4.1%，通脹率降至2.2%。 聯儲局又指，整體經濟活動似乎已經回升，就業增長強勁，但通脹高企反映與疫情相關的供需失衡、能源價格上升，以及更廣泛的價格壓力。   聯儲局主席鮑威爾表示，若通脹率下降，即使失業率達到4.1%，仍然是歷史上較低水平，但承認在降低通脹率同時維持低失業率並不容易，聯儲局未見到通脹回落有令人信服的證據前，不會輕言勝利，但期望短期取得進展，整體消費開支仍然強勁，就業增長放緩但仍然穩健，經濟未見更大範圍放緩跡象，有信心達致經濟軟著陸。 鮑威爾亦指，正注視多次加息對住宅投資及樓價的影響，估計在供應受限的情況下，樓價在一段時間內維持上升。 記者：余敏欽

近年不少發展商為吸引買家入市，推出多種措施幫助市民「上車」或換樓，包括發展商提供按揭或先住後付等各種手法。早前就有買家購買新樓樓花後，由於發展商未能如期交樓導致要捱息供樓，每月供多15,000元，到底業主可以怎樣避免有關情況？ 受第五波疫情影響，2022年第一季一手樓難以推出，二手樓又低迷，幸好近日隨開始減退，抑壓多月的一手樓購買力終於要「爆」了，多個發展商先後推出單位應市，獲不少市民追捧入貨。 購買新樓樓花的時候，業主可以選擇即供或建期。 前者是樓花時期已經開始供樓，好處在於發展商一般會提供更大折扣予業主，業主可以食盡優惠。 壞處在於假如發展商延遲交樓，而業主又申請了高息「呼吸Plan」，低息蜜月期過後，可能就要交極高的利息。 轉按手續耗時 業主硬蝕息 因此，不少業主都會在進入高息期前利用轉按，以防進入高息期。 「呼吸Plan」有破解方法已不是秘密，業主只要在低息期完結前，將物業轉按到銀行，就可以保持低息情況下繼續供款。 不過，其實發展商延遲交樓的話，銀行是無法為業主做轉按。 原因在於物業尚未落成，土地註冊處上未有業主註冊資料，樓花所屬的業權仍在發展商手上，變相業主無法「預早」甩「呼吸Plan」，只能硬著頭皮，在高息情況供下去，如果發展商遲遲未交樓，業主就要一直捱貴息。 此外，由於銀行辦理轉按手續，一般需時個半月至兩個月，換言之，假設發展商延遲一個月交樓，業主實際上高息還款期可能長達三個月。 如果以個案中業主每月需要供多15,000元，前後不但「輸」45,000元利息，一旦業主本身正在租屋，一租一供下，情況就很易大失預算。 怕即供風險宜選建期 另一方面，由於樓花一般時間長達一至兩年，假如業主在這段期間受任何情況影響，如疫情或突發事故，導致收入大減或失業，因延長交樓的情況下，因應財政狀況轉變，而無法順利轉按上會，情況就非常麻煩了。 因此，要避免因發展商遲交樓而影響要捱貴息，最直接的方法，就是在買樓時選擇建期方式付款，即待物業落成後才開始供款。 雖然無法食盡發展商的折扣，變相買入樓價會貴些，但對買家是較有保障的選擇。文章版權為新傳媒集團所擁有，原文請按： https://www.edigest.hk/351819/?utm_campaign=ED_ContentCopy&utm_source=Web-inventory&utm_medium=Content-Copy_ED